當我前些年，資產快邁向八位數的時候，現在回頭看，做了幾個不智的決定：
第一、離開職場(很短暫但已重返)；
第二、迷思做資產配置，導致配置不均；
第三、房地產老師過度美化投資房地產的過程和結果，自己親自下海才知道冷。
(一)針對第三點房地產，先講結論
1.投資房地產是條不歸路；
2.所有的成本要算上機會成本！
3.小資金的你很難玩得起大槓桿的房地產；
4.選擇合適的裝修很重要，選擇合適的裝修很重要，選擇合適的裝修很重要！
(二)本文開始：
夢想要能看見，才能實現！(夢想視覺化，才是致富之道)
我想像著裝修美美的房子開始幫我賺錢，便是未來美好生活的畫面，然而事實不是傻人想得那麼容易，不過先看看房屋概述，再想想我的眼淚(我不敢自拍痛哭而扭曲的臉)~最後，聽聽我的經驗談吧！
☆如果你有施工的問題，我很樂意分享，也符合PO文的目的。
☆如果這篇文章對你有幫助，也請幫忙分享和鼓勵。
(三)每間房的概述
第一間：輕裝修，簡單的處理兩間廁所，把舊式的磁磚及電線均換新，加上封板及油漆工程，裝修價格實惠，兩個樓層，三日完租。
第二間：基本上就是打掉重練，原本的一樓長型店面改為套房，半個月完租。
第三間：打掉重練，歷經室內裝修許可及查核，一週內完租。
人生知己難得一遇，看到這艱苦的裝修之路，工班大叔已然是我的Mentor(亦師亦友)，是我的貴人和這趟房地產投資的最大收穫。
(四)經驗談：
說說我跟多組工班互動的經驗吧！
1.太小的工程，大的裝修公司不一定接。
因為曾想分包給不同人施工(因為我有個做水電叔叔和做鋁窗堂哥)，但裝修公司聽到後直接不聯絡或委婉拒絕，原因有讓工期順暢、施工工法配合度、事後保固的責任釐清…等；
2.網路價格可能有詐：
有些裝修公司，在網站上有優惠或具競爭力的價格，結果到店面或電話詢問，常有實際價格已經調漲，理由像是網站更動須花很多錢，所以就沒更新、這個價格需要符合某個條件；
3.裝修公司已經預設要賺多少錢！
這家裝修工程公司在蘆洲、很大，丈量房屋時的服務很好，動作也是多組工班裡最俐落和確實的。
第一次，給予裝修建議，報價分隔套房約200萬。
第二次，因我的預算沒那麼高，親自到他公司談，我建議把地板變成貼皮不用重鋪(地磚很貴)，把天花板從暗架變明架(當然就沒間接燈了)，因為是合法分隔套房，所以隔間牆的選擇只能輕隔間、白磚或石膏磚(紅磚太重)，所以也請他分別估一下這些材質的價格，這樣可以評估怎樣最能符合預算。
結果，報價出來，仍是約200萬。黑人問號，怎麼沒降多少？經詢問後，這間公司沒做明架天花板、地板貼皮沒省多少、輕隔間比白磚貴，啊啊啊～就是預算不夠，差不多的報價，我要怎麼弄。
第三次，再次到他公司談，忍痛請他把隔間減少一間(可以少一間衛浴)，有些地方變成公共區域(可以減少施工項目)，然後我剛好去花蓮出差，看到飯店是用玻璃隔出衛浴隔間，立刻爬文覺得可行，把這個決定也表達給裝修公司，將其中一間換成玻璃衛浴隔間，雖然會讓房客色色的洗澡(是不會被房外的人看見)，但也是可以省下成本的。
結果，報價出來，仍是約200萬，黑人問號，在Line裡提出建議與詢問，可是已讀不回。很殘酷吧！這家拖了我三個多月，「沒想到我特來叨擾，只有茶一杯！」，他就是想收到我200萬。
4.設計師的類型也很多，我請上過房地產課程的設計師來幫忙裝修，提議用分潤的方式一來降低我的裝修成本，二來他可以有穩定的現金流，結果被拒絕。
5.設計師的價格碰不得啊！很怪，就是貴。也許這就是他們的專業價。
6.當然也有遇到好人，有位設計師先了解我是要收租，接受整層租也可以分隔套房出租，居然幫我做租金調查及比較附近房價，最後建議我小虧轉賣。我很感謝他，之後我買房會先評估自己的需求，然後作租金及房價的調查。最後我沒賣……….因為我的字典裡沒有放棄！
7.也許是裝修很容易比較(因為網路很多)，有些工班看完後，就沒有消息了，我在檢討的是，或許是買家不買時，可能也是這樣對他(沒有消息)，所以工班沒有積極聯絡的情形，是我最常遇到的。
8.有個性的工班也有遇過，直接要我申請到合法隔套文件(室內裝修證明)，才肯幫我做也才會報價。嘿嘿，我有取得，但就是申請費用比網路上看到的貴，網路上說申請只要6萬，但我卻是12萬，而且兩家報價都這樣，但後來沒有再問，是因為合作的建築師幫我出圖，隔間和動線都配合我的需求，還給予專業建議，超乎我的期待！
9.有位上法拍屋的老師，他的資深學員為了要拉我上課，一直說有認識的、好的工班，但就是要繳費上課才肯給！結果，這位老師是從南部發跡，大台北地區沒有這方面的人脈，還是得自己去試，有點無言。
10.工班都有專長的領域，遇到木工師傅他會給你木工的解決方案，遇到鐵工給你鐵工的解決方案，遇到水泥工給你水泥的解決方案。他無法做又想接案時，會一直導向他能做的工法，而不是你想要的結果。
(五)對話紀錄：
對話一：我媽說：「收租麻煩，會有惡房客把房子弄糟，還可能搞破壞，之前火災、自殺的新聞….」
我說：「會有我工作中，忙東忙西的麻煩嗎？一位房客一個月處理6小時好了，都比工作簡單。」
==>事實上，沒有問題的房客，一個月五分鐘都不用，有問題的房客，有機會超過6小時，但平均而言，也不需要6小時。(所以代管收租的行業只要量大，也蠻好賺的)
對話二：
朋友說：「看你花那麼多時間裝修房子，好像沒電影裡包租公、包租婆那樣的輕鬆，為什麼不賣？」
我說：「能賺錢脫手，我早跑了！現在是頭洗一半，山爬到半腰，車塞在高速公路上，只能往前了！」
對話三：
我對著摯友的親戚問：「為什麼我從網站上尋找工班和請多組人馬來詢價，最終得到的裝修價格都很貴？」
他是位木工底的工班頭：「假設我跟室內設計師報價一坪2500元，你認為我會跟你報價多少？」
我說：「我親自來找你，你也不用被室內設計師剝削，應該比2500元低吧！」
他說：「我會跟你報價一坪3000元。」
於是我知道為什麼我找不到價格合理的工班，也知道室內設計師的報價不只一坪3000元，他們承擔最終的責任，也是兩頭賺錢啊。
對話四：
我媽：「我看你一個月要負擔這麼多的房貸，我煩惱到睡不好。」
我說：「我也是！」
#方法 #房地產 #理財 #財富實踐家
======
我想幫助我的工班大哥，若有需要可以私訊或Line ID: dosume，他已經退休，賺賺老人工，可接的範圍在北部，估價免費。
留言列表
